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Vous êtes cédant? Quid du bail commercial en cas de vente du fonds de commerce?
Vous êtes cédant? Quid du bail commercial en cas de vente du fonds de commerce?
En cas de vente d'une entreprise, le cessionnaire reprendra souvent aussi le bail commercial. Toutefois, cela n'est pas toujours possible ou facile.
En fonction du temps restant dans votre contrat actuel et du type d'accord que vous avez avec votre propriétaire, il peut être nécessaire que le nouveau locataire conclue un accord avec lui séparément. Dans tous les cas, assurez-vous d'avoir fourni les informations utiles à votre repreneur à ce sujet, et il peut être intéressant, avant de passer l'étape, de vous interroger sur l'intérêt de la location gérance.
Si vous cherchez à vendre votre entreprise, mais que vous ne voulez pas perdre le contrôle de vos locaux, il est important que vous discutiez de ces points avec un conseil juridique compétent (avocat, notaire spécialisé...) avant d'entamer des négociations avec des acheteurs potentiels.
En effet, le bail commercial est un contrat entre le locataire et le propriétaire. À ce titre, il n'est pas automatiquement transféré sans conditions préalables à respecter imposées au nouveau propriétaire du fonds de commerce, même si c'est lui qui va utiliser les locaux.
Qu'est-ce qu'un bail commercial ?
Un bail commercial est un contrat entre le locataire et le propriétaire d'un immeuble, d'un bureau ou d'autres locaux utilisés à des fins commerciales. Ce contrat fixe les conditions d'occupation, notamment le loyer à payer, la durée du bail et les conditions particulières qui s'appliquent dans l'usage du local ou du bâtiment à usage commercial.
Le bail commercial n'est pas automatiquement transféré au nouveau propriétaire de l'entreprise, même si c'est lui qui utilisera les locaux, notamment si l'exploitation dans les lieux par ce dernier diffère de façon importante par exemple. On parle alors de déspécialisation du bail. il faudra dans ce type de situation requérir et obtenir l'accord préalable du bailleur pour cette nouvelle exploitation, et en cas de cession du fonds de commerce, cet accord devra être obtenu avant l'acte de cession définitif.
Qu'est ce qu'une cession de droit au bail?
Lorsqu'une entreprise est transférée, les droits de location (les droits d'utilisation et d'occupation des locaux loués) sont également transférés. Ceci est particulièrement important pour le cas d'un bail commercial, dans lequel le locataire peut avoir investi des sommes importantes concernant l'aménagement des locaux de manière optimisée pour le bon développement de son activité.
Pour éviter les litiges éventuels, il est important que les parties à la vente lors de la cession du fonds, incluent une disposition dans le contrat de vente reconnaissant le transfert des droits de location et les conditions applicables concernant le bail commercial. Il s'agit du contrat de cession de droit au bail, qui est une manière d'éviter ces difficultés, lors du transfert des droits de bail commercial en même temps que l'entreprise.
Quelles sont les principales clauses légales d'un bail commercial?
- Le bail peut comprendre une clause de résiliation qui empêche le locataire de transférer son droit au bail à quelqu'un d'autre que le cessionnaire du fonds (l'acheteur).
- Il peut être interdit au locataire de vendre son fonds de commerce sans l'accord préalable du bailleur. S'il refuse, le bailleur peut le poursuivre pour rupture de contrat et demander des pénalités et des dommages et intérêts. Cependant, il est très difficile de persuader un tribunal que le refus du bailleur est abusif car cette clause exigeant l'autorisation du bailleur avant de transférer son entreprise est légale.
- La clause de signature notariale est une forme typique de condition dans la forme commune du bail, et elle peut être inscrite dans le contrat de bail commercial. Elle fait référence à diverses formalités telles que le passage devant le notaire, l'obtention de la signature du bailleur sur l'acte de cession etc...Si le locataire ne se conforme pas à ces exigences, l'acte de cession n'a aucun effet sur le bailleur, ce qui peut avoir des conséquences dramatiques pour le cessionnaire.
- Il est courant que le vendeur de l'entreprise et l'acheteur soient solidairement responsables envers le bailleur du paiement des loyers ainsi que de l'exécution des obligations découlant du ou des baux acquis. Lorsque le bail est cédé dans le cadre d'un processus de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire (y compris via un plan de cession d'entreprise), cette clause perd toutefois de son impact (CA Versailles 12-3-2015 n° 14/02599), ce qui a fortement tendance à pénaliser le bailleur...
- Le cédant doit être en règle avec le paiement des loyers, taxes et accessoires.
- Le propriétaire des lieux peut stipuler qu'il dispose d’un droit de préemption sur le fonds de commerce.
En revanche, une disposition exigeant que le loyer soit ajusté en cas de cession du bail est inapplicable car elle est en contradiction avec les règles régissant la révision des loyers.
Concernant la cession du droit au bail dans le cadre d'une vente de fonds de commerce :
Le propriétaire d'un local ou immeuble commercial ne peut pas empêcher le locataire de transférer son bail commercial en même temps que son fonds de commerce.
Cependant, le bailleur ne peut pas empêcher la cession des droits au bail sur la base d'une typologie de cessionnaire (par exemple il ne peut pas s'opposer si l'acquéreur du fonds est un société, ou une entreprise individuelle ou encore une association).
Dans tous les cas, dès qu'il y a vente d'un fonds de commerce, et surtout ci cette dernière implique une cession de droit au bail commercial, entourez vous de professionnels du droit commercial, qu'il s'agisse d'un notaire spécialisé ou d'un avocat, afin que l'analyse du bail commercial soit juste et donne suite à une rédaction de contrat de cession de fonds de commerce qui protège les parties prenantes.
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